Underwriting & Avaliação

Uma planilha completa de underwriting, não um conjunto de calculadoras de uma linha. Insira o NOI e um cap rate para avaliar a renda; adicione o financiamento para dimensioná-lo em relação ao LTV, DSCR e debt yield; adicione o equity para cash-on-cash, uma projeção de dez anos e TIR. Cada valor é atualizado conforme você digita e traz sua própria definição — sem precisar consultar um glossário. A planilha começa em branco: nada é preenchido até que você insira.

Carregar valores de um imóvel A folha começa em branco — introduza os seus próprios valores ou carregue um imóvel para os preencher a partir dos seus registos.

1 Receita

NOI ($/ano)

Receita bruta efetiva Despesas operacionais

Receita potencial bruta Área locável (SF)

Deixe o NOI em branco para obtê-lo a partir da EGI menos as despesas operacionais.

2 Valor

Cap rate (%)

3 Dívida

Saldo do financiamento ($)

Taxa de juros (%) Amortização (anos)

4 Equity e prazo de investimento

Patrimônio investido ($)

Prazo de investimento (anos) Crescimento do NOI (%/ano)

Cap rate de saída (%) Custos de venda (%)

Cap rate de saída igual ou acima do cap rate de entrada é o cenário conservador.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Valor

Receita operacional líquida — Receita bruta efetiva menos despesas operacionais — receita antes do financiamento e custos de capital. Exclui serviço da dívida, capex e depreciação

Valor do imóvel — NOI ÷ cap rate — o valor desta renda ao retorno exigido pelo mercado. 50 bps no cap rate movem o valor em aproximadamente 8%

Valor por square foot — Valor ÷ área locável — a verificação de consistência em relação a vendas comparáveis. Compare com transações recentes na região

Margem de NOI — NOI ÷ receita bruta efetiva — eficiência operacional, comparável entre imóveis. Mais elevado em estruturas NNN do que em contratos gross

Dívida

Pagamento mensal — Prestação constante que amortiza totalmente o empréstimo ao longo do prazo inserido. Uma taxa é obrigatória — nunca calculada a 0%

Serviço anual da dívida — Doze pagamentos mensais — o número sobre o qual o DSCR e o fluxo de caixa são calculados.

Loan-to-value — Empréstimo ÷ valor — a margem de garantia. Incorpora todos os pressupostos sobre o valor. Tipicamente 55–70% em ativos estabilizados

Cobertura do serviço da dívida — NOI ÷ serviço da dívida anual — a margem de segurança de fluxo de caixa do credor. Credores normalmente exigem 1,20–1,35×

Debt yield — NOI ÷ empréstimo — o retorno do credor caso assumisse o imóvel amanhã. Ignora valor e taxa. Mínimos frequentemente entre 8–10%

Constante do financiamento — Serviço da dívida anual ÷ empréstimo — carga total da dívida em um número comparável. Acima do yield do ativo indica alavancagem negativa

Dimensionamento do empréstimo — a restrição determinante

Credores dimensionam pelo menor dos três testes. Exibido nos limites usuais; ajuste a taxa e a amortização acima para ver qual é o fator limitante.

A 1,25× DSCR	—
A 65% LTV	—
A 9% de debt yield	—
Empréstimo máximo indicado	—

Retornos do equity

Fluxo de caixa antes do imposto — NOI menos o serviço da dívida anual — o que chega ao equity a cada ano. Antes de itens de capital e reservas

Retorno cash-on-cash — Fluxo de caixa anual ÷ equity investido — o retorno corrente sobre o capital aplicado. Ignora o tempo; utilize em conjunto com o IRR

IRR alavancado — A taxa de desconto na qual os fluxos de caixa projetados e os recursos da venda resultam em zero. Altamente sensível ao cap rate de saída

Múltiplo do equity — Total de distribuições ÷ capital investido — quantas vezes o capital retorna. Indiferente ao tempo por definição

Ocupação no ponto de equilíbrio — (Despesas operacionais + serviço da dívida) ÷ receita potencial bruta — ponto em que o fluxo de caixa é zero. Menor indica maior margem de segurança

Patrimônio investido — Capital próprio. Por padrão, corresponde ao valor menos o financiamento quando deixado em branco.

Sensibilidade de valor cap rate versus NOI

As duas premissas que mais movimentam o valor, flexionadas em conjunto. As linhas representam o cap rate (±50 bps); as colunas representam o NOI (±10%). O cenário base está destacado.

Cap rate

Fluxo de caixa de dez anos

NOI crescido conforme sua premissa, menos o serviço da dívida, com a venda no ano final: NOI do ano 11 capitalizado ao cap rate de saída, menos custos de venda e o saldo devedor do empréstimo.

Ano	NOI	Serviço da dívida	Fluxo de caixa	Produto da venda	Total

Amortização

Juros e principal por ano sobre o empréstimo inserido — o cronograma que um credor produziria.

Ano	Parcelas	Juros	Principal	Saldo final

Referência de fórmulas

Cada métrica desta página, sua fórmula, o que indica e onde o mercado normalmente se situa.

Métrica	Fórmula	O que indica	Faixa típica / observação
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Todos os valores são calculados com base nos dados inseridos e constituem recursos analíticos, não um laudo de avaliação, compromisso de crédito ou recomendação de investimento. Verifique com os documentos-fonte e o dimensionamento do seu credor antes de tomar decisões.