ورقة اكتتاب كاملة، لا مجموعة من الآلات الحاسبة أحادية السطر. أدخل NOI ومعدل الرسملة (cap rate) لتقييم الدخل؛ أضف القرض لقياسه مقابل LTV وDSCR وعائد الدين؛ أضف حقوق الملكية للحصول على العائد النقدي على النقد، وإسقاط عشر سنوات وIRR. كل رقم يُحدَّث أثناء الكتابة ويحمل تعريفه الخاص — دون الحاجة إلى الرجوع إلى مسرد المصطلحات. تبدأ الورقة فارغة: لا شيء مُعبَّأ حتى تُدخله بنفسك.
1 الدخل
اترك NOI فارغاً لاشتقاقه من EGI ناقص المصاريف التشغيلية.
2 القيمة
3 الدين
4 حقوق الملكية وفترة الاحتفاظ
معدل رسملة الخروج المساوي لمعدل الدخول أو الأعلى منه هو السيناريو المحافظ.
Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.
القيمة
الدين
تحجيم القرض — القيد الملزم
يُحجّم المُقرضون بناءً على أصغر الاختبارات الثلاثة. يُعرض عند الحدود الدنيا الشائعة؛ عدّل المعدل والاستهلاك أعلاه لمعرفة أيها هو القيد الفعلي.
| عند DSCR بمقدار 1.25× | — |
| عند LTV بنسبة 65% | — |
| عند عائد دين 9% | — |
| الحد الأقصى المشار إليه للقرض |
— |
عوائد حقوق الملكية
حساسية القيمة معدل الرسملة مقابل NOI
الافتراضان الأكثر تأثيراً في القيمة، يُختبران معاً. الصفوف تمثل معدل الرسملة (± 50 نقطة أساس)؛ والأعمدة تمثل NOI (± 10%). حالة السيناريو الأساسي مظللة.
| معدل الرسملة |
|---|
التدفق النقدي لعشر سنوات
NOI المنمو وفق افتراضك، ناقص خدمة الدين، مع البيع في السنة الأخيرة: NOI للسنة الحادية عشرة مُرسمَل بمعدل رسملة الخروج، ناقص تكاليف البيع والرصيد المتبقي من القرض.
| السنة | NOI | خدمة الدين | التدفق النقدي | عائدات البيع | الإجمالي |
|---|
الإطفاء
الفائدة والأصل سنةً بسنة على القرض المُدخل — الجدول الزمني الذي يُنتجه المُقرض.
| السنة | الدفعات | الفائدة | الأصل | الرصيد الختامي |
|---|
مرجع الصيغ
كل مقياس في هذه الصفحة، وصيغته، وما يخبرك به، والنطاق المعتاد في السوق.
| المقياس | الصيغة | ما الذي يخبرك به | النطاق المعتاد / ملاحظة |
|---|---|---|---|
| Net operating income (NOI) | Effective gross income − operating expenses | The property's income before financing and capital costs. | Excludes debt service, capex, depreciation |
| Property value (direct cap) | NOI ÷ cap rate | What the income is worth at the market's required yield. | 50 bps of cap moves value ~8% |
| Cap rate | NOI ÷ value | The market's current-yield requirement for this income. | Varies by type, quality and market |
| Value per square foot | Value ÷ rentable area | A sanity check against comparable sales. | Compare to recent trades |
| Monthly payment | P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate | Level payment that fully amortizes the loan. | Requires a rate — never 0% |
| Loan constant | Annual debt service ÷ loan amount | Total debt burden in one number, comparable across structures. | Above the asset yield = negative leverage |
| Loan-to-value (LTV) | Loan ÷ value | Collateral cushion; inherits every argument about value. | Typically 55–70% on stabilized assets |
| Debt service coverage (DSCR) | NOI ÷ annual debt service | Cash-flow safety margin for the lender. | Lenders commonly require 1.20–1.35× |
| Debt yield | NOI ÷ loan | Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free. | Minimums often 8–10% |
| Cash flow before tax | NOI − annual debt service | What reaches the equity each year. | Before capital and reserves |
| Cash-on-cash return | Annual cash flow ÷ equity invested | Current yield on the equity check; ignores time. | Pair with IRR |
| Break-even occupancy | (Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income | Occupancy at which cash flow reaches zero. | Lower = more cushion |
| NOI margin | NOI ÷ effective gross income | Operating efficiency, comparable across properties. | Structure-dependent (NNN vs gross) |
| IRR | Discount rate where NPV of the cash flows = 0 | Time-weighted return across the whole hold. | Sensitive to the exit assumption |
| Equity multiple | Total distributions ÷ total equity invested | How many times the money comes back; time-blind. | Read alongside IRR |
| Exit value | Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs | Reversion proceeds before repaying the loan balance. | Exit cap at or above going-in is the conservative case |
جميع الأرقام محسوبة من القيم التي تدخلها وهي أدوات تحليلية، وليست تقييماً رسمياً أو التزاماً بتمويل أو نصيحة استثمارية. تحقق من المستندات المصدرية وتحجيم المُقرض الخاص بك قبل اتخاذ أي إجراء.