Underwriting & Bewertung

Ein vollständiges Underwriting-Worksheet, kein Sammelsurium einzeiliger Rechner. NOI und Cap Rate eingeben, um den Ertragswert zu ermitteln; Darlehen hinzufügen, um es gegen LTV, DSCR und Debt Yield zu bemessen; Eigenkapital ergänzen für Cash-on-Cash, eine Zehn-Jahres-Projektion und IRR. Jede Kennzahl aktualisiert sich beim Tippen und enthält ihre eigene Definition – kein Nachschlagen im Glossar. Das Sheet startet leer: Nichts wird vorausgefüllt, bis Sie es eingeben.

Werte aus einem Objekt laden Die Tabelle beginnt leer – tragen Sie eigene Werte ein, oder laden Sie ein Objekt, um sie aus dessen Daten zu befüllen.

1 Ertrag

NOI ($/J)

Effektives Bruttoeinkommen Betriebskosten

Bruttomietpotenzial Mietfläche (SF)

NOI freilassen, um ihn aus EGI abzüglich Betriebskosten abzuleiten.

2 Wert

Cap Rate (%)

3 Fremdkapital

Darlehensstand ($)

Zinssatz (%) Amortisation (Jahre)

4 Eigenkapital & Haltedauer

Eingesetztes Eigenkapital ($)

Haltedauer (Jahre) NOI-Wachstum (%/J)

Exit-Cap-Rate (%) Verkaufskosten (%)

Eine Exit-Cap-Rate auf oder über der Einstandsrendite ist der konservative Fall.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Wert

Nettobetriebseinkommen — Effektives Bruttoeinkommen abzüglich Betriebskosten — Ertrag vor Finanzierung und Kapitalkosten. Exklusive Kapitaldienst, Capex und Abschreibung

Liegenschaftswert — NOI ÷ Cap Rate — der Ertragswert dieses Einkommens bei der marktüblichen Mindestrendite. 50 Bps Cap-Rate-Bewegung verändert den Wert um ca. 8 %

Wert pro Square Foot — Wert ÷ vermietbare Fläche – die Plausibilitätsprüfung anhand vergleichbarer Verkäufe. Vergleich mit aktuellen Transaktionen in der Umgebung

NOI-Marge — NOI ÷ effektives Bruttoeinkommen — Betriebseffizienz, objektübergreifend vergleichbar. In NNN-Strukturen höher als bei Bruttomietverträgen

Fremdkapital

Monatliche Zahlung — Gleichbleibende Rate, die das Darlehen vollständig über die eingegebene Laufzeit tilgt. Ein Zinssatz ist erforderlich — wird nicht bei 0 % berechnet

Jährlicher Schuldendienst — Zwölf Monatszahlungen – die Basis, auf der DSCR und Cashflow berechnet werden.

Loan-to-Value — Darlehen ÷ Wert — der Besicherungspuffer. Übernimmt alle Annahmen zur Wertermittlung. Typischerweise 55–70 % bei stabilisierten Objekten

Debt Service Coverage — NOI ÷ jährlicher Kapitaldienst — die Cashflow-Sicherheitsmarge des Kreditgebers. Kreditgeber fordern üblicherweise 1,20–1,35×

Debt Yield — NOI ÷ Darlehen — die Rendite des Kreditgebers, wenn er das Objekt morgen übernähme. Ignoriert Wert und Zinssatz. Mindestwerte häufig 8–10 %

Darlehenslastenquote — Jährlicher Kapitaldienst ÷ Darlehen — die gesamte Schuldenlast in einer vergleichbaren Kennzahl. Über der Asset-Rendite bedeutet negativer Leverage

Darlehensdimensionierung — die bindende Restriktion

Kreditgeber dimensionieren auf das Minimum der drei Tests. Dargestellt bei gängigen Schwellenwerten; Rate und Amortisation oben anpassen, um zu sehen, welcher Test bindend ist.

Bei 1,25× DSCR	—
Bei 65 % LTV	—
Bei 9 % Debt Yield	—
Indiziertes maximales Darlehen	—

Eigenkapitalrenditen

Cashflow vor Steuern — NOI abzüglich jährlichem Kapitaldienst — der Betrag, der jährlich beim Eigenkapital ankommt. Vor Kapitalmaßnahmen und Rücklagen

Cash-on-Cash-Rendite — Jährlicher Cashflow ÷ investiertes Eigenkapital — die laufende Rendite auf den eingesetzten Betrag. Berücksichtigt keine Zeit; zusammen mit dem IRR verwenden

Gehebelter IRR — Der Diskontierungssatz, bei dem die prognostizierten Cashflows und Verkaufserlöse netto null ergeben. Sehr sensitiv gegenüber der Exit-Cap-Rate

Equity Multiple — Gesamtausschüttungen ÷ eingesetztes Eigenkapital – wie oft das eingesetzte Kapital zurückfließt. Konstruktionsbedingt zeitblind

Break-Even-Belegungsquote — (Betriebskosten + Kapitaldienst) ÷ Bruttomietpotenzial — der Punkt, an dem der Cashflow null erreicht. Niedrigere Werte bedeuten mehr Puffer

Eingesetztes Eigenkapital — Ihr eigenes Kapital. Standardmäßig Wert minus Darlehen, wenn leer gelassen.

Wertsensitivität Cap Rate vs. NOI

Die zwei Annahmen, die den Wert am stärksten beeinflussen, gemeinsam variiert. Zeilen: Cap Rate (±50 Bps); Spalten: NOI (±10 %). Ihr Basisszenario ist hervorgehoben.

Cap Rate

Zehnjähriger Cashflow

NOI wächst gemäß Ihrer Annahme, abzüglich Kapitaldienst, mit dem Verkauf im letzten Jahr: NOI im Jahr 11 kapitalisiert mit der Exit-Cap-Rate, abzüglich Verkaufskosten und ausstehender Darlehensrestschuld.

Jahr	NOI	Kapitaldienst	Cashflow	Verkaufserlös	Gesamt

Amortisation

Jahresweise Zins- und Tilgungsaufstellung für das eingegebene Darlehen — der Tilgungsplan, den ein Kreditgeber erstellen würde.

Jahr	Zahlungen	Zinsen	Tilgung	Endstand

Formelreferenz

Jede Kennzahl auf dieser Seite, ihre Formel, Aussagekraft und übliche Marktbandbreite.

Kennzahl	Formel	Was es aussagt	Typische Bandbreite / Hinweis
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Alle Kennzahlen werden aus den eingegebenen Werten berechnet und dienen als Analysetools, nicht als Bewertungsgutachten, Darlehenszusage oder Anlageberatung. Vor jeder Entscheidung anhand von Quelldokumenten und der eigenen Darlehensdimensionierung des Kreditgebers überprüfen.