Análisis financiero y valoración

Una hoja de análisis de underwriting completa, no una colección de calculadoras de una sola línea. Ingrese el NOI y un cap rate para valorar los ingresos; agregue el préstamo para dimensionarlo frente a LTV, DSCR y debt yield; agregue el equity para obtener el cash-on-cash, una proyección a diez años y la TIR. Cada cifra se actualiza mientras escribe y lleva su propia definición — sin necesidad de consultar un glosario. La hoja comienza en blanco: nada se completa hasta que usted lo ingrese.

Cargar cifras desde una propiedad La hoja comienza en blanco — ingresa tus propias cifras o carga una propiedad para completarlas con sus registros.

1 Ingresos

NOI ($/año)

Ingreso bruto efectivo Gastos operativos

Ingreso bruto potencial Área rentable (SF)

Deje el NOI en blanco para derivarlo del EGI menos los gastos operativos.

2 Valor

Cap rate (%)

3 Deuda

Saldo del préstamo ($)

Tasa de interés (%) Amortización (años)

4 Capital y tenencia

Capital invertido ($)

Período de tenencia (años) Crecimiento del NOI (%/año)

Cap rate de salida (%) Costos de venta (%)

Un cap rate de salida igual o superior al cap rate de entrada es el escenario conservador.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Valor

Ingreso operativo neto — Ingreso bruto efectivo menos gastos operativos — ingreso antes de financiamiento y costos de capital. Excluye servicio de deuda, capex y depreciación

Valor de la propiedad — NOI ÷ cap rate — el valor de este ingreso al rendimiento requerido por el mercado. 50 bps de movimiento en cap rate mueven el valor aprox. un 8%

Valor por pie cuadrado — Valor ÷ superficie alquilable — la verificación de coherencia frente a ventas comparables. Compare con operaciones recientes en la zona

Margen de NOI — NOI ÷ ingreso bruto efectivo — eficiencia operativa, comparable entre propiedades. Mayor en estructuras NNN que en gross

Deuda

Pago mensual — Cuota constante que amortiza completamente el préstamo durante el plazo ingresado. Se requiere una tasa — nunca se calcula al 0%

Servicio de deuda anual — Doce pagos mensuales — la cifra sobre la que se calculan el DSCR y el flujo de caja.

Loan-to-value — Préstamo ÷ valor — el margen de cobertura colateral. Hereda todos los supuestos sobre el valor. Normalmente entre el 55% y el 70% en activos estabilizados

Cobertura del servicio de deuda — NOI ÷ servicio de deuda anual — el margen de seguridad de flujo de caja del prestamista. Los prestamistas suelen exigir entre 1,20× y 1,35×

Debt yield — NOI ÷ préstamo — el rendimiento del prestamista si tomara posesión mañana. No considera el valor ni la tasa. Mínimos frecuentes: 8–10%

Constante del préstamo — Servicio de deuda anual ÷ préstamo — la carga total de deuda en un número comparable. Por encima del rendimiento del activo implica apalancamiento negativo

Dimensionamiento del préstamo — la restricción vinculante

Los prestamistas dimensionan al menor de los tres criterios. Se muestra en umbrales habituales; ajuste la tasa y la amortización arriba para ver cuál resulta vinculante.

Con DSCR de 1,25×	—
Con LTV del 65%	—
Con debt yield del 9%	—
Préstamo máximo indicado	—

Rendimientos sobre el capital

Flujo de caja antes de impuestos — NOI menos servicio de deuda anual — lo que llega al capital cada año. Antes de partidas de capital y reservas

Retorno cash-on-cash — Flujo de caja anual ÷ capital invertido — el rendimiento corriente sobre su aportación. No considera el tiempo; complemente con IRR

IRR apalancado — La tasa de descuento a la que los flujos de caja proyectados y los ingresos netos de la venta suman cero. Altamente sensible al cap rate de salida

Múltiplo del capital — Distribuciones totales ÷ capital invertido — cuántas veces retorna el dinero. Sin dimensión temporal por diseño

Ocupación de punto de equilibrio — (Gastos operativos + servicio de deuda) ÷ ingreso bruto potencial — punto en que el flujo de caja es cero. Un valor menor implica mayor margen de cobertura

Capital invertido — Capital propio. Por defecto equivale al valor menos el préstamo si se deja en blanco.

Sensibilidad del valor cap rate frente a NOI

Los dos supuestos que más mueven el valor, analizados conjuntamente. Las filas corresponden al cap rate (±50 bps); las columnas, al NOI (±10%). El caso base aparece resaltado.

Cap rate

Flujo de caja a diez años

NOI proyectado a su tasa de crecimiento, menos servicio de deuda, con la venta en el año final: NOI del año 11 capitalizado al cap rate de salida, menos costos de venta y el saldo pendiente del préstamo.

Año	NOI	Servicio de deuda	Flujo de caja	Producto de la venta	Total

Amortización

Intereses y principal por año sobre el préstamo ingresado — el calendario que produciría un prestamista.

Año	Pagos	Intereses	Principal	Saldo final

Referencia de fórmulas

Cada métrica de esta página, su fórmula, qué indica y dónde suele situarse el mercado.

Métrica	Fórmula	Qué indica	Rango típico / nota
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Todas las cifras se calculan a partir de los valores ingresados y son herramientas de análisis, no una tasación, un compromiso de préstamo ni asesoramiento de inversión. Verifique contra los documentos fuente y el dimensionamiento propio de su prestamista antes de actuar.