Montage financier & Évaluation

Une feuille de montage financier complète, pas une série de calculateurs à une ligne. Saisissez le NOI et un taux de capitalisation pour valoriser le revenu ; ajoutez le financement pour le calibrer selon le LTV, le DSCR et le rendement de la dette ; ajoutez les fonds propres pour le cash-on-cash, une projection sur dix ans et le TRI. Chaque chiffre se met à jour à la saisie et comporte sa propre définition — sans avoir à consulter un glossaire. La feuille démarre vierge : rien n'est prérempli avant votre saisie.

Charger les chiffres depuis une propriété La feuille démarre vierge — saisissez vos propres chiffres ou chargez un bien pour les alimenter depuis ses données.

1 Revenus

NOI ($/an)

Revenu brut effectif Charges d'exploitation

Revenu brut potentiel Surface locative (SF)

Laissez le NOI vide pour le dériver du revenu brut effectif diminué des charges d'exploitation.

2 Valeur

Taux de capitalisation (%)

3 Dette

Solde du prêt ($)

Taux d'intérêt (%) Amortissement (années)

4 Fonds propres & détention

Capitaux propres investis ($)

Période de détention (années) Croissance du NOI (%/an)

Cap rate de sortie (%) Frais de cession (%)

Un cap rate de sortie égal ou supérieur au cap rate d'entrée correspond au scénario conservateur.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Valeur

Revenu net d'exploitation — Revenu brut effectif diminué des charges d'exploitation — revenu avant financement et coûts en capital. Exclut le service de la dette, les dépenses d'investissement et l'amortissement

Valeur du bien — NOI ÷ cap rate — ce que ce revenu vaut au rendement exigé par le marché. 50 bps de variation du cap rate représentent environ 8 % de variation de valeur

Valeur par square foot — Valeur ÷ surface locative — le contrôle de cohérence par rapport aux ventes comparables. Comparer avec les transactions récentes à proximité

Marge de NOI — NOI ÷ revenu brut effectif — efficacité opérationnelle, comparable d'un actif à l'autre. Plus élevé dans les structures NNN que dans les baux bruts

Dette

Paiement mensuel — Mensualité constante qui amortit intégralement le prêt sur la durée saisie. Un taux est requis — jamais calculé à 0 %

Service annuel de la dette — Douze mensualités — le chiffre sur lequel le DSCR et le flux de trésorerie sont calculés.

Loan-to-value (LTV) — Prêt ÷ valeur — le coussin de sûreté. Il hérite de tous les paramètres de la valeur. Généralement 55–70 % sur les actifs stabilisés

Couverture du service de la dette — NOI ÷ service de la dette annuel — la marge de sécurité des flux de trésorerie pour le prêteur. Les prêteurs exigent généralement 1,20–1,35×

Rendement sur dette (debt yield) — NOI ÷ montant du prêt — le rendement du prêteur s'il devenait propriétaire demain. Ignore la valeur et le taux. Minima souvent de 8–10 %

Constante de prêt — Service de la dette annuel ÷ montant du prêt — le poids total de la dette en un chiffre comparable. Au-dessus du rendement de l'actif, l'effet de levier est négatif

Calibrage du prêt — la contrainte déterminante

Les prêteurs calibrent au plus petit des trois tests. Affiché aux seuils courants ; ajustez le taux et l'amortissement ci-dessus pour identifier la contrainte déterminante.

À un DSCR de 1,25×	—
À un LTV de 65 %	—
À un rendement sur dette de 9 %	—
Prêt maximum indiqué	—

Rendements sur fonds propres

Flux de trésorerie avant impôt — NOI diminué du service de la dette annuel — ce qui revient aux fonds propres chaque année. Avant postes en capital et réserves

Rendement cash-on-cash — Flux de trésorerie annuels ÷ fonds propres investis — le rendement courant de votre mise. Ne tient pas compte du facteur temps ; à combiner avec le TRI

TRI avec effet de levier — Le taux d'actualisation auquel les flux de trésorerie projetés et le produit de la vente s'annulent. Très sensible au cap rate de sortie

Multiple des fonds propres — Total des distributions ÷ capitaux investis — le nombre de fois que la mise est récupérée. Aveugle au temps par conception

Taux d'occupation à l'équilibre — (Charges d'exploitation + service de la dette) ÷ revenu brut potentiel — le seuil auquel les flux de trésorerie tombent à zéro. Plus faible signifie une marge plus importante

Capitaux propres investis — Vos fonds propres. Par défaut, valeur moins le prêt si le champ est laissé vide.

Sensibilité de la valeur cap rate par rapport au NOI

Les deux hypothèses qui influencent le plus la valeur, testées simultanément. Les lignes représentent le cap rate (±50 bps) ; les colonnes représentent le NOI (±10 %). Votre scénario de base est mis en évidence.

Taux de capitalisation

Flux de trésorerie sur dix ans

NOI progressant selon votre hypothèse, diminué du service de la dette, avec la cession en année finale : NOI de l'année 11 capitalisé au cap rate de sortie, déduction faite des frais de cession et du solde du prêt restant dû.

Année	NOI	Service de la dette	Flux de trésorerie	Produit de cession	Total

Amortissement

Intérêts et principal année par année sur le prêt saisi — le tableau qu'un prêteur produirait.

Année	Échéances	Intérêts	Principal	Solde final

Référence des formules

Chaque indicateur de cette page, sa formule, ce qu'il révèle et où le marché se situe généralement.

Indicateur	Formule	Ce que cela indique	Plage typique / remarque
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Tous les chiffres sont calculés à partir des valeurs saisies et constituent des outils d'analyse, non une expertise, un engagement de financement ou un conseil en investissement. Vérifiez les documents sources et le propre calibrage de votre prêteur avant de prendre toute décision.