Underwriting & Penilaian

Lembar kerja underwriting lengkap, bukan sekumpulan kalkulator satu baris. Masukkan NOI dan cap rate untuk menilai pendapatan; tambahkan pinjaman untuk mengukurnya terhadap LTV, DSCR, dan debt yield; tambahkan ekuitas untuk cash-on-cash, proyeksi sepuluh tahun, dan IRR. Setiap angka diperbarui saat Anda mengetik dan dilengkapi definisinya sendiri — tidak perlu merujuk ke glosarium. Lembar ini dimulai kosong: tidak ada yang diisi sampai Anda memasukkannya.

Muat angka dari suatu properti Lembar dimulai kosong — ketik angka Anda sendiri, atau muat properti untuk mengisinya dari datanya.

1 Pendapatan

NOI ($/thn)

Effective gross income Beban operasional

Gross potential income Luas area yang dapat disewakan (SF)

Kosongkan NOI untuk menurunkannya dari EGI dikurangi beban operasional.

2 Nilai

Cap rate (%)

3 Utang

Saldo pinjaman ($)

Suku bunga (%) Amortisasi (tahun)

4 Ekuitas & masa kepemilikan

Ekuitas yang diinvestasikan ($)

Periode kepemilikan (tahun) Pertumbuhan NOI (%/thn)

Exit cap rate (%) Biaya penjualan (%)

Exit cap rate sama dengan atau di atas going-in cap rate adalah skenario konservatif.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Nilai

Pendapatan operasi bersih — Pendapatan kotor efektif dikurangi beban operasional — pendapatan sebelum pembiayaan dan biaya modal. Tidak termasuk layanan utang, capex, dan depresiasi

Nilai properti — NOI ÷ cap rate — nilai pendapatan ini pada imbal hasil yang disyaratkan pasar. Pergerakan cap rate 50 bps menggerakkan nilai sekitar 8%

Nilai per square foot — Nilai ÷ luas area yang dapat disewakan — pemeriksaan kewajaran terhadap penjualan komparabel. Bandingkan dengan transaksi terkini di sekitar properti

Margin NOI — NOI ÷ pendapatan kotor efektif — efisiensi operasional, dapat dibandingkan antar properti. Lebih tinggi pada struktur NNN dibanding gross

Utang

Pembayaran bulanan — Pembayaran tetap yang melunasi pinjaman sepenuhnya selama jangka waktu yang dimasukkan. Rate wajib diisi — tidak pernah dihitung pada 0%

Debt service tahunan — Dua belas pembayaran bulanan — angka yang menjadi dasar perhitungan DSCR dan arus kas.

Loan-to-value — Pinjaman ÷ nilai — bantalan agunan. Mewarisi setiap asumsi tentang nilai. Umumnya 55–70% pada aset yang telah stabil

Debt service coverage — NOI ÷ layanan utang tahunan — margin keamanan arus kas dari lender. Lender umumnya mensyaratkan 1,20–1,35×

Debt yield — NOI ÷ pinjaman — imbal hasil lender jika mereka memiliki properti ini mulai besok. Mengabaikan nilai dan rate. Minimum sering kali 8–10%

Loan constant — Layanan utang tahunan ÷ pinjaman — total beban utang dalam satu angka yang dapat dibandingkan. Di atas imbal hasil aset berarti leverage negatif

Perhitungan ukuran pinjaman — kendala yang mengikat

Lender mengukur berdasarkan hasil terkecil dari ketiga pengujian. Ditampilkan pada ambang batas umum; sesuaikan rate dan amortisasi di atas untuk melihat mana yang menjadi pembatas.

Pada DSCR 1,25×	—
Pada LTV 65%	—
Pada debt yield 9%	—
Indikasi pinjaman maksimum	—

Imbal hasil ekuitas

Arus kas sebelum pajak — NOI dikurangi layanan utang tahunan — jumlah yang sampai ke ekuitas setiap tahun. Sebelum item modal dan cadangan

Cash-on-cash return — Arus kas tahunan ÷ ekuitas yang diinvestasikan — imbal hasil berjalan atas modal yang Anda keluarkan. Mengabaikan waktu; padukan dengan IRR

Levered IRR — Tingkat diskonto di mana proyeksi arus kas dan hasil penjualan bersih menjadi nol. Sangat sensitif terhadap exit cap rate

Equity multiple — Total distribusi ÷ ekuitas yang diinvestasikan — berapa kali uang tersebut kembali. Dirancang tanpa mempertimbangkan waktu

Break-even occupancy — (Beban operasional + layanan utang) ÷ pendapatan potensial kotor — titik di mana arus kas mencapai nol. Lebih rendah berarti bantalan lebih besar

Ekuitas yang diinvestasikan — Modal Anda sendiri. Default ke nilai dikurangi pinjaman jika dikosongkan.

Sensitivitas nilai cap rate versus NOI

Dua asumsi yang paling besar menggerakkan nilai, difleksikan bersamaan. Baris adalah cap rate (±50 bps); kolom adalah NOI (±10%). Kasus dasar Anda ditandai.

Cap rate

Arus kas sepuluh tahun

NOI yang tumbuh sesuai asumsi Anda, dikurangi layanan utang, dengan penjualan di tahun terakhir: NOI tahun ke-11 dikapitalisasi pada exit cap rate, dikurangi biaya penjualan dan saldo pinjaman yang belum terlunasi.

Tahun	NOI	Layanan utang	Arus kas	Hasil penjualan	Total

Amortisasi

Bunga dan pokok per tahun atas pinjaman yang dimasukkan — jadwal yang akan dibuat oleh lender.

Tahun	Pembayaran	Bunga	Pokok	Saldo akhir

Referensi rumus

Setiap metrik di halaman ini, rumusnya, apa yang ditunjukkannya, dan di mana pasar biasanya berada.

Metrik	Rumus	Yang disampaikannya	Kisaran tipikal / catatan
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Semua angka dihitung dari nilai yang Anda masukkan dan merupakan alat analitis, bukan penilaian, komitmen pinjaman, atau saran investasi. Verifikasi terhadap dokumen sumber dan perhitungan ukuran pinjaman lender Anda sendiri sebelum mengambil tindakan.