Underwriting e valutazione

Un foglio di underwriting completo, non una raccolta di calcolatori a riga singola. Inserisci NOI e cap rate per valorizzare il reddito; aggiungi il finanziamento per dimensionarlo rispetto a LTV, DSCR e debt yield; aggiungi l'equity per il cash-on-cash, una proiezione decennale e l'IRR. Ogni cifra si aggiorna mentre scrivi e porta con sé la propria definizione — nessun rimando al glossario. Il foglio parte in bianco: nulla è precompilato finché non lo inserisci tu.

Carica i dati da un immobile Il foglio parte vuoto — inserisci i tuoi dati o carica una proprietà per compilarli dai suoi archivi.

1 Ricavi

NOI ($/anno)

Reddito lordo effettivo Spese operative

Reddito potenziale lordo Superficie locabile (SF)

Lasciare il NOI vuoto per derivarlo dall'EGI al netto delle spese operative.

2 Valore

Cap rate (%)

3 Debito

Saldo del finanziamento ($)

Tasso di interesse (%) Ammortamento (anni)

4 Equity e periodo di detenzione

Capitale investito ($)

Periodo di detenzione (anni) Crescita del NOI (%/anno)

Cap rate di uscita (%) Costi di vendita (%)

Un cap rate di uscita pari o superiore a quello di entrata rappresenta lo scenario conservativo.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Valore

Reddito operativo netto — Reddito effettivo lordo meno spese operative — reddito prima del finanziamento e dei costi in conto capitale. Esclude il servizio del debito, il capex e gli ammortamenti

Valore dell'immobile — NOI ÷ cap rate — il valore di questo reddito al rendimento richiesto dal mercato. 50 bps di variazione del cap rate spostano il valore di circa l'8%

Valore per square foot — Valore ÷ area locabile — il controllo di coerenza rispetto alle vendite comparabili. Confronta con le transazioni recenti nella zona

Margine NOI — NOI ÷ reddito effettivo lordo — efficienza operativa, comparabile tra immobili diversi. Più elevato nelle strutture NNN rispetto al lordo

Debito

Rata mensile — Rata costante che ammortizza completamente il finanziamento nel periodo inserito. Un tasso è obbligatorio — non viene mai calcolato allo 0%

Servizio del debito annuo — Dodici pagamenti mensili — il dato su cui si basano il DSCR e il flusso di cassa.

Loan-to-value — Finanziamento ÷ valore — la copertura collaterale. Riflette tutte le ipotesi sulla valorizzazione. Tipicamente 55–70% su asset stabilizzati

Copertura del servizio del debito — NOI ÷ servizio del debito annuale — il margine di sicurezza del cash flow per il finanziatore. I finanziatori richiedono comunemente 1,20–1,35×

Debt yield — NOI ÷ finanziamento — il rendimento del finanziatore se acquisisse l'immobile domani. Non considera il valore né il tasso. Minimi spesso all'8–10%

Loan constant — Servizio del debito annuale ÷ finanziamento — l'onere debitorio totale in un unico dato comparabile. Al di sopra del rendimento dell'asset indica una leva finanziaria negativa

Dimensionamento del finanziamento — il vincolo determinante

I finanziatori dimensionano il finanziamento in base al minore dei tre test. Mostrato alle soglie più comuni; modifica il tasso e l'ammortamento in alto per vedere quale risulta vincolante.

A DSCR 1,25×	—
A LTV 65%	—
A debt yield 9%	—
Finanziamento massimo indicato	—

Rendimenti sull'equity

Cash flow ante imposte — NOI meno servizio del debito annuale — quanto perviene all'equity ogni anno. Al lordo di interventi sul capitale e riserve

Cash-on-cash return — Cash flow annuale ÷ equity investita — il rendimento corrente sul capitale impiegato. Non considera il fattore tempo; abbinare all'IRR

IRR levered — Il tasso di sconto al quale i flussi di cassa proiettati e i proventi della vendita si azzerano. Altamente sensibile al cap rate di uscita

Equity multiple — Distribuzioni totali ÷ equity investita — quante volte il capitale viene restituito. Strutturalmente non dipendente dal tempo

Break-even occupancy — (Spese operative + servizio del debito) ÷ reddito potenziale lordo — il punto in cui il cash flow è zero. Un valore inferiore indica un maggiore margine di sicurezza

Capitale investito — Il capitale proprio. Per impostazione predefinita corrisponde al valore meno il finanziamento se lasciato vuoto.

Sensitivity del valore cap rate rispetto al NOI

Le due ipotesi che influenzano maggiormente il valore, variate congiuntamente. Le righe rappresentano il cap rate (±50 bps); le colonne rappresentano il NOI (±10%). Il caso base è evidenziato.

Cap rate

Cash flow decennale

NOI incrementato secondo la tua ipotesi, al netto del servizio del debito, con la vendita nell'anno finale: il NOI dell'anno 11 capitalizzato al cap rate di uscita, al netto dei costi di vendita e del saldo residuo del finanziamento.

Anno	NOI	Servizio del debito	Cash flow	Proventi della vendita	Totale

Ammortamento

Interessi e capitale anno per anno sul finanziamento inserito — il piano che produrrebbe un finanziatore.

Anno	Rate	Interessi	Capitale	Saldo finale

Riferimento alle formule

Ogni metrica presente in questa pagina, la relativa formula, cosa indica e dove si colloca tipicamente il mercato.

Metrica	Formula	Cosa indica	Intervallo tipico / nota
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Tutti i valori sono calcolati in base ai dati inseriti e costituiscono strumenti di analisi, non una perizia, un impegno di finanziamento o una consulenza agli investimenti. Verificare rispetto ai documenti originali e ai criteri di dimensionamento del proprio finanziatore prima di agire.