本格的なアンダーライティングワークシート — 単機能計算ツールの寄せ集めではありません。NOIとキャップレートを入力して収益価値を算出し、ローンを追加してLTV・DSCR・デットイールドに対するサイジングを行い、エクイティを加えてキャッシュオンキャッシュ・10年プロジェクション・IRRを算出します。数値はすべて入力のたびにリアルタイムで更新され、各項目には定義が付いているため用語集を参照する必要はありません。シートは完全な白紙から始まり、入力するまで何も表示されません。
シートは空白の状態で始まります。独自の数値を入力するか、物件を読み込んでレコードから自動入力してください。
1 収入
NOIを空白のままにすると、EGIから営業費用を差し引いて導出されます。
2 バリュー
3 負債
4 エクイティ & 保有期間
エグジット・キャップレートがゴーイング・イン・キャップレート以上の場合が保守的なケースです。
Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.
バリュー
純営業収益
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実効総収入から営業費用を差し引いた値 — ファイナンスコストおよび資本的支出控除前の収入。
債務返済額・資本的支出・減価償却費を除く
物件価値
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NOI ÷ キャップレート — 市場が要求する利回りにおけるこの収入の価値。
キャップレートが50bps動くと価値は約8%変動する
1平方フィート当たりの価値
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価値 ÷ 賃貸可能面積 — 類似売買事例との整合性を確認するサニティチェック。
近隣の直近取引事例と比較する
NOIマージン
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NOI ÷ 実効総収入 — 物件間で比較可能な運営効率指標。
NNN 構造ではグロスより高くなる
負債
月次支払額
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入力された期間にわたってローンを完全に償還する均等返済額。
レートは必須です — 0%での計算は行われません
年間債務返済額
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DSCRおよびキャッシュフローの算出基礎となる12ヶ月分の支払い。
ローン・トゥ・バリュー（LTV）
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ローン ÷ 価値 — 担保余力。価値に関するあらゆる前提を引き継ぎます。
安定稼働資産では通常55〜70%
債務返済カバレッジ
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NOI ÷ 年間債務返済額 — レンダーのキャッシュフロー安全マージン。
レンダーは通常 1.20–1.35× を要求します
デット・イールド
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NOI ÷ ローン残高 — レンダーが明日物件を取得した場合の利回り。価値およびレートを考慮しない。
最低水準は通常 8–10%
ローン定数
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年間債務返済額 ÷ ローン残高 — 比較可能な単一指標で表した総債務負担。
アセット利回りを上回る場合はネガティブ・レバレッジを意味します
ローン・サイジング — バインディング・コンストレイント
レンダーは3つのテストのうち最も小さい値でサイジングします。一般的な閾値で表示しています。どのテストが制約となるかは、上記のレートおよび償還期間を調整して確認してください。
| DSCR 1.25× 時点 | — |
| LTV 65% 時点 | — |
| デット・イールド 9% 時点 | — |
| 算出された最大融資可能額 |
— |
エクイティ・リターン
税引前キャッシュフロー
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NOIから年間債務返済額を差し引いた値 — 毎年エクイティに帰属するキャッシュフロー。
資本的支出および準備金を除く
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン
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年間キャッシュフロー ÷ 投下エクイティ — 出資額に対する現在の利回り。
時間価値を考慮しないため、IRRと併用すること
レバードIRR
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予測キャッシュフローおよび売却収益の正味現在価値がゼロになる割引率。
エグジット・キャップレートへの感応度が非常に高い
エクイティ・マルティプル
—
総分配額 ÷ 出資エクイティ — 投資資金が何倍になって回収されるかを示す指標。
時間軸を考慮しない設計
損益分岐点稼働率
—
(営業費用 + 債務返済額) ÷ 総潜在収入 — キャッシュフローがゼロになる水準。
低いほど余裕があることを示す
投下エクイティ
—
自己資本。空白の場合、物件価値からローン残高を差し引いた金額がデフォルト値となります。
価値感応度分析 キャップレート対NOI
価値に最も影響を与える2つの前提条件を同時に変動させた感応度分析。行はキャップレート（±50 bps）、列はNOI（±10%）。ベースケースはハイライト表示。
| キャップレート |
|---|
10年キャッシュフロー
入力した前提に基づいてNOIを成長させ、債務返済額を控除し、最終年度に売却を織り込みます。売却価格は11年目NOIをエグジット・キャップレートで還元し、売却費用と残債を差し引いて算出されます。
| 年 | NOI | 債務返済額 | キャッシュフロー | 売却収入 | 合計 |
|---|
償却
入力されたローンの年次利息・元本内訳 — レンダーが作成する返済スケジュール。
| 年 | 返済回数 | 利息 | 元本 | 期末残高 |
|---|
計算式リファレンス
このページに掲載されているすべての指標について、計算式・意味・市場での一般的な水準を説明します。
| 指標 | 計算式 | 示される内容 | 一般的なレンジ／備考 |
|---|---|---|---|
| Net operating income (NOI) | Effective gross income − operating expenses | The property's income before financing and capital costs. | Excludes debt service, capex, depreciation |
| Property value (direct cap) | NOI ÷ cap rate | What the income is worth at the market's required yield. | 50 bps of cap moves value ~8% |
| Cap rate | NOI ÷ value | The market's current-yield requirement for this income. | Varies by type, quality and market |
| Value per square foot | Value ÷ rentable area | A sanity check against comparable sales. | Compare to recent trades |
| Monthly payment | P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate | Level payment that fully amortizes the loan. | Requires a rate — never 0% |
| Loan constant | Annual debt service ÷ loan amount | Total debt burden in one number, comparable across structures. | Above the asset yield = negative leverage |
| Loan-to-value (LTV) | Loan ÷ value | Collateral cushion; inherits every argument about value. | Typically 55–70% on stabilized assets |
| Debt service coverage (DSCR) | NOI ÷ annual debt service | Cash-flow safety margin for the lender. | Lenders commonly require 1.20–1.35× |
| Debt yield | NOI ÷ loan | Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free. | Minimums often 8–10% |
| Cash flow before tax | NOI − annual debt service | What reaches the equity each year. | Before capital and reserves |
| Cash-on-cash return | Annual cash flow ÷ equity invested | Current yield on the equity check; ignores time. | Pair with IRR |
| Break-even occupancy | (Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income | Occupancy at which cash flow reaches zero. | Lower = more cushion |
| NOI margin | NOI ÷ effective gross income | Operating efficiency, comparable across properties. | Structure-dependent (NNN vs gross) |
| IRR | Discount rate where NPV of the cash flows = 0 | Time-weighted return across the whole hold. | Sensitive to the exit assumption |
| Equity multiple | Total distributions ÷ total equity invested | How many times the money comes back; time-blind. | Read alongside IRR |
| Exit value | Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs | Reversion proceeds before repaying the loan balance. | Exit cap at or above going-in is the conservative case |
すべての数値はお客様が入力した値から算出された分析上の参考値であり、不動産鑑定・ローン・コミットメント・投資助言ではありません。実行前に原資料およびレンダー独自のサイジング基準と照合してください。