한 줄짜리 계산기 모음이 아닌, 완전한 인수심사 워크시트입니다. NOI와 cap rate를 입력해 수익 가치를 산정하고, 대출을 추가해 LTV, DSCR, debt yield 대비 규모를 검토하며, 자기자본을 추가해 cash-on-cash, 10년 전망 및 IRR을 확인하세요. 입력할 때마다 모든 수치가 업데이트되며, 각 항목에 자체 정의가 포함되어 있어 별도의 용어집을 참조할 필요가 없습니다. 시트는 빈 상태로 시작되며, 직접 입력하기 전까지 아무 값도 채워지지 않습니다.
1 수입
EGI에서 운영비용을 차감하여 NOI를 도출하려면 NOI 항목을 비워 두십시오.
2 가치
3 부채
4 자기자본 및 보유
Exit cap rate가 going-in cap rate 이상인 경우가 보수적 시나리오입니다.
Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.
가치
부채
대출 규모 산정 — 구속 조건
대출 기관은 세 가지 테스트 중 가장 낮은 값으로 대출 규모를 결정합니다. 일반적인 기준치로 표시되어 있으며, 위의 이율과 상환 기간을 조정하면 구속 조건을 확인할 수 있습니다.
| DSCR 1.25× 기준 | — |
| LTV 65% 기준 | — |
| Debt yield 9% 기준 | — |
| 산출 최대 대출 가능액 |
— |
자기자본 수익
가치 민감도 분석 Cap Rate 대 NOI
가치에 가장 큰 영향을 미치는 두 가지 가정을 함께 변동시킨 분석입니다. 행은 Cap Rate(±50 bps), 열은 NOI(±10%)입니다. 기준 시나리오는 강조 표시되어 있습니다.
| Cap rate |
|---|
10년 현금흐름
가정 성장률로 증가한 NOI에서 부채 상환액을 차감하고, 최종 연도에 매각: 11년차 NOI를 exit cap rate로 자본화한 후 매각 비용과 잔여 대출 잔액을 차감.
| 연도 | NOI | 부채 상환액 | 현금흐름 | 매각 수익 | 합계 |
|---|
상각
입력된 대출에 대한 연도별 이자 및 원금 — 대출 기관이 제공하는 상환 스케줄.
| 연도 | 납입 횟수 | 이자 | 원금 | 기말 잔액 |
|---|
산식 참조
이 페이지의 모든 지표, 산식, 의미 및 일반적인 시장 기준치.
| 지표 | 산식 | 의미 및 해석 | 일반 범위 / 참고 |
|---|---|---|---|
| Net operating income (NOI) | Effective gross income − operating expenses | The property's income before financing and capital costs. | Excludes debt service, capex, depreciation |
| Property value (direct cap) | NOI ÷ cap rate | What the income is worth at the market's required yield. | 50 bps of cap moves value ~8% |
| Cap rate | NOI ÷ value | The market's current-yield requirement for this income. | Varies by type, quality and market |
| Value per square foot | Value ÷ rentable area | A sanity check against comparable sales. | Compare to recent trades |
| Monthly payment | P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate | Level payment that fully amortizes the loan. | Requires a rate — never 0% |
| Loan constant | Annual debt service ÷ loan amount | Total debt burden in one number, comparable across structures. | Above the asset yield = negative leverage |
| Loan-to-value (LTV) | Loan ÷ value | Collateral cushion; inherits every argument about value. | Typically 55–70% on stabilized assets |
| Debt service coverage (DSCR) | NOI ÷ annual debt service | Cash-flow safety margin for the lender. | Lenders commonly require 1.20–1.35× |
| Debt yield | NOI ÷ loan | Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free. | Minimums often 8–10% |
| Cash flow before tax | NOI − annual debt service | What reaches the equity each year. | Before capital and reserves |
| Cash-on-cash return | Annual cash flow ÷ equity invested | Current yield on the equity check; ignores time. | Pair with IRR |
| Break-even occupancy | (Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income | Occupancy at which cash flow reaches zero. | Lower = more cushion |
| NOI margin | NOI ÷ effective gross income | Operating efficiency, comparable across properties. | Structure-dependent (NNN vs gross) |
| IRR | Discount rate where NPV of the cash flows = 0 | Time-weighted return across the whole hold. | Sensitive to the exit assumption |
| Equity multiple | Total distributions ÷ total equity invested | How many times the money comes back; time-blind. | Read alongside IRR |
| Exit value | Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs | Reversion proceeds before repaying the loan balance. | Exit cap at or above going-in is the conservative case |
모든 수치는 입력값을 기반으로 산출된 분석 보조 자료이며, 감정평가서·대출 확약서·투자 자문이 아닙니다. 실행 전 원본 서류 및 대출 기관의 자체 심사 기준과 대조하여 검증하십시오.