Underwriting & Waardering

Een volledig underwriting-werkblad, geen stapel enkelvoudige calculators. Voer NOI en een cap rate in om de waarde op inkomen te baseren; voeg de lening toe om deze af te zetten tegen LTV, DSCR en debt yield; voeg eigen vermogen toe voor cash-on-cash, een tienjarige projectie en IRR. Elk cijfer wordt bijgewerkt terwijl u typt en bevat zijn eigen definitie — zonder raadpleging van een verklarende woordenlijst. Het werkblad begint leeg: er wordt niets ingevuld totdat u het invoert.

Cijfers laden vanuit een object Het blad begint leeg — vul uw eigen cijfers in, of laad een object om ze vanuit de gegevens in te vullen.

1 Inkomsten

NOI ($/jr)

Effectief bruto-inkomen Bedrijfskosten

Bruto potentieel inkomen Verhuurbaar vloeroppervlak (SF)

Laat NOI leeg om het af te leiden uit EGI minus exploitatiekosten.

2 Waarde

Cap rate (%)

3 Schuld

Leningsaldo ($)

Rentepercentage (%) Amortisatie (jaren)

4 Eigen vermogen & aanhouding

Geïnvesteerd eigen vermogen ($)

Aanhoudperiode (jaren) NOI-groei (%/jr)

Exit cap rate (%) Verkoopkosten (%)

Een exit cap rate op of boven de initiële cap rate is het conservatieve scenario.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Waarde

Netto bedrijfsresultaat — Effectief bruto-inkomen minus exploitatiekosten — inkomen vóór financiering en kapitaalkosten. Exclusief schuldaflossing, capex en afschrijvingen

Objectwaarde — NOI ÷ cap rate — wat dit inkomen waard is bij het door de markt vereiste rendement. 50 bps cap rate-beweging verschuift de waarde met circa 8%

Waarde per square foot — Waarde ÷ verhuurbaar oppervlak — de redelijkheidstoets ten opzichte van vergelijkbare verkopen. Vergelijk met recente transacties in de omgeving

NOI-marge — NOI ÷ effectief bruto-inkomen — operationele efficiëntie, vergelijkbaar over objecten heen. Hoger bij NNN-structuren dan bij gross

Schuld

Maandelijkse betaling — Gelijkblijvende betaling die de lening volledig aflost over de ingevoerde looptijd. Een rente is vereist — wordt nooit berekend op 0%

Jaarlijkse schuldaflossing — Twaalf maandelijkse betalingen — het getal waarop DSCR en kasstroom zijn gebaseerd.

Loan-to-value — Lening ÷ waarde — de zekerhedenbuffer. Deze neemt elk argument over waarde over. Doorgaans 55–70% bij gestabiliseerde activa

Debt service coverage — NOI ÷ jaarlijkse schuldaflossing — de cashflow-veiligheidsmarge van de geldverstrekker. Geldverstrekkers hanteren doorgaans een minimum van 1,20–1,35×

Debt yield — NOI ÷ lening — het rendement van de geldverstrekker als zij het morgen in eigendom zouden hebben. Houdt geen rekening met waarde en rente. Minimums vaak 8–10%

Leningconstante — Jaarlijkse schuldaflossing ÷ lening — de totale schuldlast in één vergelijkbaar getal. Boven de asset yield betekent negatieve leverage

Loan sizing — de bindende restrictie

Geldverstrekkers hanteren de kleinste van de drie toetsen. Weergegeven bij gangbare drempelwaarden; pas de rente en aflossingstermijn hierboven aan om te zien welke bindend is.

Bij 1,25× DSCR	—
Bij 65% LTV	—
Bij 9% debt yield	—
Aangegeven maximale lening	—

Rendementen op eigen vermogen

Cashflow vóór belasting — NOI minus jaarlijkse schuldaflossing — wat elk jaar het eigen vermogen bereikt. Vóór kapitaalposten en reserves

Cash-on-cash rendement — Jaarlijkse cashflow ÷ geïnvesteerd eigen vermogen — het actuele rendement op uw inleg. Houdt geen rekening met tijd; combineer met IRR

Levered IRR — De discontovoet waarbij de geprojecteerde kasstromen en verkoopopbrengsten netto op nul uitkomen. Zeer gevoelig voor de exit cap rate

Equity multiple — Totale uitkeringen ÷ geïnvesteerd eigen vermogen — hoe vaak het geld terugkomt. Tijdblind by design

Break-even bezettingsgraad — (Exploitatiekosten + schuldaflossing) ÷ bruto potentieel inkomen — het punt waarop de cashflow nul bereikt. Lager betekent meer buffer

Geïnvesteerd eigen vermogen — Uw eigen kapitaal. Wordt standaard ingesteld op waarde minus de lening als dit leeg wordt gelaten.

Waardesensitviteit cap rate versus NOI

De twee aannames die de waarde het meest beïnvloeden, samen gevarieerd. Rijen zijn cap rate (±50 bps); kolommen zijn NOI (±10%). Uw basisscenario is gemarkeerd.

Cap rate

Tienjarige cashflow

NOI gegroeid op basis van uw aanname, minus schuldaflossing, met de verkoop in het laatste jaar: NOI van jaar 11 gekapitaliseerd tegen de exit cap rate, minus verkoopkosten en het uitstaande leningsaldo.

Jaar	NOI	Schuldaflossing	Cashflow	Verkoopopbrengst	Totaal

Amortisatie

Rente en aflossing per jaar op de ingevoerde lening — het schema dat een geldverstrekker zou opstellen.

Jaar	Betalingen	Rente	Aflossing	Eindsaldo

Formuelereferentie

Elk kengetal op deze pagina, de formule, wat het aangeeft en waar de markt doorgaans op uitkomt.

Kengetal	Formule	Wat het u vertelt	Gebruikelijk bereik / opmerking
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Alle cijfers worden berekend op basis van de door u ingevoerde waarden en zijn analytische hulpmiddelen, geen taxatie, leningsverplichting of beleggingsadvies. Verifieer aan de hand van brondocumenten en de eigen sizing van uw geldverstrekker voordat u handelt.