Андеррайтинг и оценка

Полноценный рабочий лист андеррайтинга, а не набор разрозненных калькуляторов. Введите NOI и cap rate для оценки дохода; добавьте кредит для расчёта LTV, DSCR и debt yield; добавьте equity для cash-on-cash, десятилетней проекции и IRR. Каждый показатель обновляется по мере ввода и содержит собственное определение — без обращения к глоссарию. Лист начинается пустым: ничего не заполняется до тех пор, пока вы не введёте данные.

Загрузить данные по объекту Таблица начинается пустой — вводите собственные данные или загрузите объект, чтобы заполнить её из его записей.

1 Доходы

NOI ($/г.)

Эффективный валовой доход Операционные расходы

Валовой потенциальный доход Арендопригодная площадь (SF)

Оставьте NOI пустым, чтобы рассчитать его как EGI минус операционные расходы.

2 Стоимость

Cap rate (%)

3 Долговая нагрузка

Остаток долга ($)

Процентная ставка (%) Амортизация (лет)

4 Equity и период владения

Вложенный капитал ($)

Период владения (лет) Рост NOI (%/г.)

Exit cap rate (%) Затраты на продажу (%)

Exit cap rate на уровне или выше going-in cap rate — консервативный сценарий.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Стоимость

Чистый операционный доход — Эффективный валовый доход минус операционные расходы — доход до финансирования и капитальных затрат. Исключает обслуживание долга, капзатраты и амортизацию

Стоимость объекта — NOI ÷ cap rate — стоимость данного дохода при требуемой рынком доходности. Изменение cap rate на 50 б.п. меняет стоимость примерно на 8%

Стоимость за квадратный фут — Стоимость ÷ арендуемая площадь — контрольная проверка на соответствие сопоставимым сделкам. Сравните с недавними сделками в этом районе

Маржа NOI — NOI ÷ эффективный валовый доход — операционная эффективность, сопоставимая между объектами. В NNN-структурах выше, чем при gross-аренде

Долговая нагрузка

Ежемесячный платёж — Аннуитетный платёж, полностью погашающий кредит за введённый срок. Ставка обязательна — вычисление при 0% не производится

Годовое обслуживание долга — Двенадцать ежемесячных платежей — основа для расчёта DSCR и денежного потока.

Loan-to-value — Кредит ÷ стоимость — залоговый запас прочности. Наследует все допущения об оценке стоимости. Как правило, 55–70% для стабилизированных активов

Покрытие обслуживания долга — NOI ÷ годовое обслуживание долга — запас прочности денежного потока по оценке кредитора. Кредиторы обычно требуют 1,20–1,35×

Debt yield — NOI ÷ кредит — доходность кредитора в случае перехода актива в его собственность завтра. Не учитывает стоимость и ставку. Минимум обычно 8–10%

Константа кредита — Годовое обслуживание долга ÷ сумма кредита — совокупная долговая нагрузка в одном сопоставимом показателе. Выше доходности актива означает отрицательный леверидж

Расчёт размера кредита — ограничивающий фактор

Кредиторы ориентируются на наименьший из трёх тестов. Показано при стандартных пороговых значениях; измените ставку и срок амортизации выше, чтобы увидеть, какой из них является ограничивающим.

При DSCR 1,25×	—
При LTV 65%	—
При debt yield 9%	—
Расчётный максимальный размер кредита	—

Доходность equity

Денежный поток до налогообложения — NOI минус годовое обслуживание долга — сумма, поступающая на equity ежегодно. До капитальных затрат и резервов

Cash-on-cash доходность — Годовой денежный поток ÷ вложенный equity — текущая доходность на вложенные средства. Не учитывает фактор времени; используйте вместе с IRR

Levered IRR — Ставка дисконтирования, при которой прогнозируемые денежные потоки и выручка от продажи в совокупности дают ноль. Высокая чувствительность к exit cap rate

Мультипликатор equity — Суммарные выплаты ÷ вложенный капитал — показывает, во сколько раз возвращаются вложенные средства. Намеренно без привязки ко времени

Безубыточная заполняемость — (Операционные расходы + обслуживание долга) ÷ валовый потенциальный доход — точка, в которой денежный поток равен нулю. Меньше означает больший запас прочности

Вложенный капитал — Собственный капитал. По умолчанию равен стоимости объекта за вычетом суммы кредита, если поле не заполнено.

Анализ чувствительности стоимости cap rate и NOI

Два параметра, наиболее существенно влияющих на стоимость, — в совместном анализе. Строки — cap rate (±50 б.п.); столбцы — NOI (±10%). Базовый сценарий выделен.

Cap rate

Десятилетний денежный поток

NOI, скорректированный на принятый темп роста, за вычетом обслуживания долга, с учётом продажи в последний год: NOI 11-го года, капитализированный по exit cap rate, за вычетом затрат на продажу и остатка долга.

Год	NOI	Обслуживание долга	Денежный поток	Выручка от продажи	Итого

Амортизация

Разбивка процентов и основного долга по годам по введённому кредиту — график, который предоставил бы кредитор.

Год	Платежи	Проценты	Основной долг	Остаток на конец периода

Справочник формул

Каждый показатель на этой странице: формула, что он означает и где обычно находится рыночный ориентир.

Показатель	Формула	Что это показывает	Типичный диапазон / примечание
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Все показатели рассчитываются на основе введённых вами данных и служат аналитическим инструментом, а не оценкой, кредитным обязательством или инвестиционной рекомендацией. Перед принятием решений сверяйтесь с первичными документами и собственными критериями кредитора.