Değerleme & Underwriting

Tek satırlık hesaplayıcılar yığını değil, eksiksiz bir underwriting çalışma sayfası. Geliri değerlemek için NOI ve cap rate girin; krediyi LTV, DSCR ve debt yield'a göre boyutlandırmak için ekleyin; cash-on-cash, on yıllık projeksiyon ve IRR için öz sermayeyi ekleyin. Her rakam siz yazarken güncellenir ve kendi tanımını taşır — sözlüğe çapraz referans vermeye gerek yoktur. Sayfa boş başlar: siz girene kadar hiçbir şey doldurulmaz.

Bir mülkten rakam yükle Sayfa boş başlar — kendi rakamlarınızı yazın ya da kayıtlardan doldurmak için bir mülk yükleyin.

1 Gelir

NOI ($/yıl)

Efektif brüt gelir Faaliyet giderleri

Brüt potansiyel gelir Kiralanabilir alan (SF)

EGI'dan işletme giderlerini düşerek türetmek için NOI alanını boş bırakın.

2 Değer

Cap rate (%)

3 Borç

Kredi bakiyesi ($)

Faiz oranı (%) Amortisman (yıl)

4 Öz sermaye ve elde tutma

Yatırılan özkaynak ($)

Elde tutma süresi (yıl) NOI büyümesi (%/yıl)

Çıkış cap rate'i (%) Satış maliyetleri (%)

Çıkış cap rate'inin başlangıç cap rate'ine eşit veya üzerinde olması muhafazakâr senaryodur.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Değer

Net faaliyet geliri — Efektif brüt gelir eksi işletme giderleri — finansman ve sermaye maliyetleri öncesi gelir. Borç servisi, capex ve amortisman hariç

Mülk değeri — NOI ÷ cap rate — bu gelirin piyasanın talep ettiği getiri düzeyindeki değeri. Cap rate'de 50 bps'lik hareket değeri yaklaşık %8 etkiler

Ayak kare başına değer — Değer ÷ kiralanabilir alan — karşılaştırılabilir satışlara karşı akıl sağlığı kontrolü. Yakın çevredeki güncel işlemlerle karşılaştırın

NOI marjı — NOI ÷ efektif brüt gelir — mülkler arasında karşılaştırılabilir işletme verimliliği. NNN yapılarında brüte kıyasla daha yüksek

Borç

Aylık ödeme — Girilen vade boyunca krediyi tam olarak itfa eden sabit taksit. Bir oran gereklidir — %0 olarak hiçbir zaman hesaplanmaz

Yıllık borç servisi — On iki aylık ödeme — DSCR ve nakit akışının dayandığı rakam.

Kredi/değer oranı (LTV) — Kredi ÷ değer — teminat tamponu. Değere ilişkin tüm argümanları miras alır. Stabilize varlıklarda tipik olarak %55–70

Borç servisi karşılama — NOI ÷ yıllık borç servisi — kredi verenin nakit akışı güvenlik marjı. Kredi verenler genellikle 1,20–1,35× talep eder

Borç verimi — NOI ÷ kredi — kredi verenin yarın sahibi olsaydı elde edeceği getiri. Değeri ve oranı göz ardı eder. Asgari değerler genellikle %8–10

Kredi sabiti — Yıllık borç servisi ÷ kredi — karşılaştırılabilir tek bir rakamda toplam borç yükü. Varlık getirisinin üzeri negatif kaldıraç anlamına gelir

Kredi boyutlandırma — bağlayıcı kısıt

Kredi verenler üç testin en küçüğüne göre boyutlandırır. Yaygın eşik değerlerinde gösterilmektedir; hangisinin bağlayıcı olduğunu görmek için yukarıdaki oran ve itfa süresini ayarlayın.

1,25× DSCR'de	—
%65 LTV'de	—
%9 borç veriminde	—
Hesaplanan azami kredi tutarı	—

Öz sermaye getirileri

Vergi öncesi nakit akışı — NOI eksi yıllık borç servisi — her yıl öz sermayeye ulaşan tutar. Sermaye kalemleri ve rezervler hariç

Nakitten nakite getiri — Yıllık nakit akışı ÷ yatırılan öz sermaye — çekinizin cari getirisi. Zamanı göz ardı eder; IRR ile birlikte kullanın

Kaldıraçlı IRR — Öngörülen nakit akışlarının ve satış gelirlerinin net sıfıra ulaştığı iskonto oranı. Çıkış cap rate'ine son derece duyarlı

Öz sermaye katsayısı — Toplam dağıtımlar ÷ yatırılan özkaynak — paranın kaç kez geri döndüğü. Tasarımı gereği zamana duyarsız

Başabaş doluluk oranı — (İşletme giderleri + borç servisi) ÷ brüt potansiyel gelir — nakit akışının sıfıra düştüğü nokta. Düşük değer daha fazla tampon anlamına gelir

Yatırılan özkaynak — Kendi sermayeniz. Boş bırakıldığında varsayılan olarak değer eksi kredi tutarı alınır.

Değer duyarlılığı cap rate ile NOI karşılaştırması

Değeri en çok hareket ettiren iki varsayım, birlikte esnetildi. Satırlar cap rate'tir (±50 bps); sütunlar NOI'dir (±10%). Baz senaryonuz vurgulanmıştır.

Cap rate

On yıllık nakit akışı

Varsayımınıza göre büyütülen NOI eksi borç servisi, son yılda satışla birlikte: çıkış cap rate'inde kapitalize edilen 11. yıl NOI'si, satış maliyetleri ve kalan kredi bakiyesi düşüldükten sonra.

Yıl	NOI	Borç servisi	Nakit akışı	Satış gelirleri	Toplam

Amortisman

Girilen krediye ilişkin yıllık faiz ve anapara — bir kredi verenin ürettiği itfa planı.

Yıl	Taksitler	Faiz	Anapara	Dönem sonu bakiyesi

Formül referansı

Bu sayfadaki her metrik, formülü, size ne söylediği ve piyasanın genellikle nerede konumlandığı.

Metrik	Formül	Size ne söylediği	Tipik aralık / not
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Tüm rakamlar girdiğiniz değerlerden hesaplanır ve analitik yardımcı niteliktedir; bir ekspertiz raporu, kredi taahhüdü veya yatırım tavsiyesi değildir. Harekete geçmeden önce kaynak belgelerle ve kredi verenin kendi boyutlandırmasıyla doğrulayın.