Bảo lãnh phát hành & Định giá

Một bảng thẩm định đầy đủ, không phải tập hợp các máy tính một dòng. Nhập NOI và cap rate để định giá thu nhập; thêm khoản vay để đo theo LTV, DSCR và debt yield; thêm vốn chủ sở hữu để tính cash-on-cash, dự báo mười năm và IRR. Mọi con số cập nhật ngay khi bạn nhập và kèm theo định nghĩa riêng — không cần tra cứu chéo bảng thuật ngữ. Bảng bắt đầu trống: không có gì được điền sẵn cho đến khi bạn nhập vào.

Tải số liệu từ một bất động sản Bảng tính bắt đầu trống — tự nhập số liệu của bạn, hoặc tải một bất động sản để điền từ dữ liệu hồ sơ của nó.

1 Thu nhập

NOI ($/năm)

Thu nhập gộp thực tế Chi phí vận hành

Tổng thu nhập tiềm năng Diện tích cho thuê (SF)

Để trống NOI để suy ra từ EGI trừ chi phí vận hành.

2 Giá trị

Cap rate (%)

3 Nợ

Số dư khoản vay ($)

Lãi suất (%) Khấu hao dần (năm)

4 Vốn chủ sở hữu & thời gian nắm giữ

Vốn chủ sở hữu đầu tư ($)

Thời gian nắm giữ (năm) Tăng trưởng NOI (%/năm)

Exit cap rate (%) Chi phí bán tài sản (%)

Exit cap rate bằng hoặc cao hơn cap rate đầu vào là kịch bản thận trọng.

Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.

Giá trị

Thu nhập hoạt động ròng — Tổng thu nhập thực thu trừ chi phí vận hành — thu nhập trước chi phí tài chính và chi phí vốn. Không bao gồm nghĩa vụ trả nợ, capex và khấu hao

Giá trị bất động sản — NOI ÷ cap rate — giá trị của thu nhập này tại lợi suất yêu cầu của thị trường. Cap rate dịch chuyển 50 bps làm giá trị thay đổi khoảng 8%

Giá trị trên mỗi square foot — Giá trị ÷ diện tích cho thuê — kiểm tra tính hợp lý so với các giao dịch mua bán tương đương. So sánh với các giao dịch gần đây trong khu vực

Biên NOI — NOI ÷ tổng thu nhập thực thu — hiệu quả vận hành, có thể so sánh giữa các bất động sản. Cao hơn trong cấu trúc NNN so với gross

Nợ

Khoản thanh toán hàng tháng — Khoản thanh toán đều định kỳ khấu hao toàn bộ khoản vay trong kỳ hạn đã nhập. Lãi suất là bắt buộc — không tính toán tại mức 0%

Nghĩa vụ trả nợ hàng năm — Mười hai khoản thanh toán hàng tháng — con số làm cơ sở tính DSCR và dòng tiền.

Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) — Khoản vay ÷ giá trị — đệm tài sản bảo đảm. Kế thừa mọi lập luận về giá trị. Thông thường 55–70% đối với các tài sản đã ổn định

Tỷ lệ bảo phủ nghĩa vụ trả nợ — NOI ÷ nghĩa vụ trả nợ hàng năm — biên an toàn dòng tiền của bên cho vay. Các bên cho vay thường yêu cầu 1,20–1,35×

Debt yield — NOI ÷ khoản vay — lợi nhuận của bên cho vay nếu họ sở hữu tài sản vào ngày mai. Không tính đến giá trị và lãi suất. Mức tối thiểu thường 8–10%

Hệ số vay — Nghĩa vụ trả nợ hàng năm ÷ khoản vay — tổng gánh nặng nợ trong một con số có thể so sánh. Cao hơn lợi suất tài sản có nghĩa là đòn bẩy âm

Định cỡ khoản vay — ràng buộc cốt lõi

Các bên cho vay định cỡ theo mức nhỏ nhất trong ba bài kiểm tra. Hiển thị tại các ngưỡng thông thường; điều chỉnh lãi suất và thời gian khấu hao ở trên để xem ngưỡng nào là ràng buộc.

Tại DSCR 1,25×	—
Tại LTV 65%	—
Tại debt yield 9%	—
Mức vay tối đa được chỉ báo	—

Lợi nhuận vốn chủ sở hữu

Dòng tiền trước thuế — NOI trừ nghĩa vụ trả nợ hàng năm — phần về tay vốn chủ sở hữu mỗi năm. Trước các hạng mục vốn và dự phòng

Tỷ suất hoàn vốn tiền mặt trên tiền mặt — Dòng tiền hàng năm ÷ vốn chủ sở hữu đã đầu tư — lợi suất hiện tại trên số vốn bỏ ra. Không tính đến yếu tố thời gian; kết hợp với IRR

Levered IRR — Tỷ lệ chiết khấu mà tại đó dòng tiền dự kiến và tiền thu từ bán tài sản có giá trị hiện tại ròng bằng không. Rất nhạy cảm với exit cap rate

Bội số vốn chủ sở hữu — Tổng phân phối ÷ vốn chủ sở hữu đã đầu tư — số lần thu hồi vốn. Không phụ thuộc vào thời gian theo thiết kế

Tỷ lệ lấp đầy hòa vốn — (Chi phí vận hành + nghĩa vụ trả nợ) ÷ tổng thu nhập tiềm năng — mức mà dòng tiền về bằng không. Thấp hơn nghĩa là đệm an toàn lớn hơn

Vốn chủ sở hữu đầu tư — Vốn chủ sở hữu của bạn. Mặc định là giá trị trừ đi khoản vay khi để trống.

Độ nhạy giá trị cap rate so với NOI

Hai giả định tác động lớn nhất đến giá trị, được phân tích đồng thời. Các hàng là cap rate (±50 bps); các cột là NOI (±10%). Kịch bản cơ sở của bạn được làm nổi bật.

Cap rate

Dòng tiền mười năm

NOI tăng trưởng theo giả định của bạn, trừ nghĩa vụ trả nợ, với việc bán tài sản vào năm cuối: NOI năm 11 được vốn hóa theo exit cap rate, trừ chi phí bán và số dư khoản vay còn lại.

Năm	NOI	Nghĩa vụ trả nợ	Dòng tiền	Tiền thu từ bán tài sản	Tổng cộng

Khấu hao dần

Lãi vay và gốc theo từng năm trên khoản vay đã nhập — lịch trả nợ mà bên cho vay sẽ lập.

Năm	Các kỳ thanh toán	Lãi vay	Gốc vay	Số dư cuối kỳ

Tham chiếu công thức

Mọi chỉ số trên trang này, công thức, ý nghĩa và mức thị trường thông thường.

Chỉ số	Công thức	Ý nghĩa chỉ số	Phạm vi thông thường / ghi chú
Net operating income (NOI)	Effective gross income − operating expenses	The property's income before financing and capital costs.	Excludes debt service, capex, depreciation
Property value (direct cap)	NOI ÷ cap rate	What the income is worth at the market's required yield.	50 bps of cap moves value ~8%
Cap rate	NOI ÷ value	The market's current-yield requirement for this income.	Varies by type, quality and market
Value per square foot	Value ÷ rentable area	A sanity check against comparable sales.	Compare to recent trades
Monthly payment	P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate	Level payment that fully amortizes the loan.	Requires a rate — never 0%
Loan constant	Annual debt service ÷ loan amount	Total debt burden in one number, comparable across structures.	Above the asset yield = negative leverage
Loan-to-value (LTV)	Loan ÷ value	Collateral cushion; inherits every argument about value.	Typically 55–70% on stabilized assets
Debt service coverage (DSCR)	NOI ÷ annual debt service	Cash-flow safety margin for the lender.	Lenders commonly require 1.20–1.35×
Debt yield	NOI ÷ loan	Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free.	Minimums often 8–10%
Cash flow before tax	NOI − annual debt service	What reaches the equity each year.	Before capital and reserves
Cash-on-cash return	Annual cash flow ÷ equity invested	Current yield on the equity check; ignores time.	Pair with IRR
Break-even occupancy	(Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income	Occupancy at which cash flow reaches zero.	Lower = more cushion
NOI margin	NOI ÷ effective gross income	Operating efficiency, comparable across properties.	Structure-dependent (NNN vs gross)
IRR	Discount rate where NPV of the cash flows = 0	Time-weighted return across the whole hold.	Sensitive to the exit assumption
Equity multiple	Total distributions ÷ total equity invested	How many times the money comes back; time-blind.	Read alongside IRR
Exit value	Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs	Reversion proceeds before repaying the loan balance.	Exit cap at or above going-in is the conservative case

Mọi số liệu đều được tính toán từ các giá trị bạn nhập và chỉ là công cụ phân tích, không phải thẩm định giá, cam kết cho vay hay tư vấn đầu tư. Hãy đối chiếu với tài liệu gốc và các tiêu chí định cỡ khoản vay của bên cho vay trước khi hành động.