完整的承销工作表，而非一堆单行计算器。输入NOI和资本化率以评估收益价值；添加贷款以根据LTV、DSCR和债务收益率进行测算；添加权益以计算现金回报率、十年预测及IRR。每项数据随输入实时更新，并附有各自的定义说明——无需翻查术语表。表格初始为空白：未经输入不会预填任何数据。
表格初始为空——可手动输入数据，或加载物业以从其记录中填充。
1 收入
如需从 EGI 减去运营费用反推 NOI，则将 NOI 留空。
2 价值
3 债务
4 权益与持有
退出 cap rate 等于或高于初始 cap rate 为保守情景。
Enter NOI (or EGI and operating expenses) to begin.
价值
净营业收入
—
有效毛收入减去运营费用 — 融资和资本性成本前的收益。
不含偿债服务、资本性支出及折旧
物业价值
—
NOI ÷ cap rate — 以市场要求收益率衡量该收益的价值。
Cap rate 波动 50 个基点，价值约变动 8%
每平方英尺价值
—
价值 ÷ 可租面积——与可比销售案例的校验指标。
与周边近期成交项目对比
NOI利润率
—
NOI ÷ 有效毛收入 — 运营效率指标，可跨物业横向比较。
NNN 结构下通常高于毛租
债务
月付款额
—
在所输入期限内将贷款完全摊销的等额还款额。
利率为必填项 — 不以 0% 计算
年度偿债额
—
十二个月还款期——DSCR与现金流的计算基础。
贷款价值比（LTV）
—
贷款 ÷ 价值 — 抵押品安全垫。继承所有关于价值的假设前提。
稳定资产通常为55–70%
偿债覆盖率
—
NOI ÷ 年度偿债额 — 贷款方的现金流安全边际。
贷款方通常要求 1.20–1.35×
债务收益率（Debt yield）
—
NOI ÷ 贷款额 — 贷款方若明日持有该物业可获得的回报率。不考虑价值和利率。
最低值通常为 8–10%
贷款常数
—
年度偿债额 ÷ 贷款额 — 以单一可比数字反映的总债务负担。
高于资产收益率意味着负杠杆
贷款测算 — 约束性指标
贷款方以三项测试中最低值为准。此处按常见门槛显示；调整上方利率和摊销年限，可查看哪项为约束性指标。
| DSCR 1.25× 时 | — |
| LTV 65% 时 | — |
| 债务收益率 9% 时 | — |
| 测算最高贷款额 |
— |
权益回报
税前现金流
—
NOI 减去年度偿债额 — 每年流向权益方的金额。
资本性支出及储备金前
现金回报率（Cash-on-cash return）
—
年度现金流 ÷ 投入权益 — 您本金投入的当期收益率。
不考虑时间价值；需与 IRR 配合使用
加杠杆 IRR
—
折现率使预测现金流与销售净收益之和归零时所对应的值。
对退出 cap rate 高度敏感
权益倍数
—
总分配额 ÷ 投入股权——资金回报倍数。
设计上不考虑时间因素
盈亏平衡出租率
—
(运营费用 + 偿债服务) ÷ 潜在毛收入 — 现金流归零的临界点。
数值越低，安全垫越充足
已投入权益
—
自有资本。留空时默认为资产价值减去贷款金额。
价值敏感性分析 资本化率与NOI
对价值影响最大的两个假设，联动压力测试。行为资本化率（±50个基点），列为NOI（±10%）。基准情景已高亮显示。
| 资本化率 |
|---|
十年现金流
按您的假设增长的 NOI 减去偿债服务，并在最终年度体现出售收益：以退出 cap rate 对第 11 年 NOI 资本化，扣除出售成本及未偿还贷款余额。
| 年 | NOI | 偿债服务 | 现金流 | 出售所得 | 合计 |
|---|
摊销
所输入贷款的逐年利息与本金明细 — 即贷款方通常提供的还款计划表。
| 年 | 还款额 | 利息 | 本金 | 期末余额 |
|---|
公式参考
本页每项指标的含义、计算公式、信息解读及市场通常区间。
| 指标 | 公式 | 指标含义 | 典型区间 / 备注 |
|---|---|---|---|
| Net operating income (NOI) | Effective gross income − operating expenses | The property's income before financing and capital costs. | Excludes debt service, capex, depreciation |
| Property value (direct cap) | NOI ÷ cap rate | What the income is worth at the market's required yield. | 50 bps of cap moves value ~8% |
| Cap rate | NOI ÷ value | The market's current-yield requirement for this income. | Varies by type, quality and market |
| Value per square foot | Value ÷ rentable area | A sanity check against comparable sales. | Compare to recent trades |
| Monthly payment | P × r ÷ (1 − (1+r)^−n), r = monthly rate | Level payment that fully amortizes the loan. | Requires a rate — never 0% |
| Loan constant | Annual debt service ÷ loan amount | Total debt burden in one number, comparable across structures. | Above the asset yield = negative leverage |
| Loan-to-value (LTV) | Loan ÷ value | Collateral cushion; inherits every argument about value. | Typically 55–70% on stabilized assets |
| Debt service coverage (DSCR) | NOI ÷ annual debt service | Cash-flow safety margin for the lender. | Lenders commonly require 1.20–1.35× |
| Debt yield | NOI ÷ loan | Lender's return if they owned it tomorrow — value- and rate-free. | Minimums often 8–10% |
| Cash flow before tax | NOI − annual debt service | What reaches the equity each year. | Before capital and reserves |
| Cash-on-cash return | Annual cash flow ÷ equity invested | Current yield on the equity check; ignores time. | Pair with IRR |
| Break-even occupancy | (Operating expenses + debt service) ÷ gross potential income | Occupancy at which cash flow reaches zero. | Lower = more cushion |
| NOI margin | NOI ÷ effective gross income | Operating efficiency, comparable across properties. | Structure-dependent (NNN vs gross) |
| IRR | Discount rate where NPV of the cash flows = 0 | Time-weighted return across the whole hold. | Sensitive to the exit assumption |
| Equity multiple | Total distributions ÷ total equity invested | How many times the money comes back; time-blind. | Read alongside IRR |
| Exit value | Year-(N+1) NOI ÷ exit cap rate, less selling costs | Reversion proceeds before repaying the loan balance. | Exit cap at or above going-in is the conservative case |
所有数据均根据您的输入计算得出，仅供分析参考，不构成评估报告、贷款承诺或投资建议。在采取行动前，请对照原始文件及贷款方自身的测算结果进行核实。